Miras kaldıktan sonra kardeşler arasında en sık yaşanan sorunlardan biri, miras kalan ev veya taşınmazın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşma sağlanamamasıdır.
“Babamdan kalan evde kardeşim oturuyor, satmak istemiyor.”
“Ben evin satılmasını istiyorum ama kardeşim kabul etmiyor.”
“Diğer kardeşlerim de satılmasını istemiyor. Miras kalan evde ortaklığımızı nasıl sona erdirebiliriz?”
Bu durumda önemli olan, bir mirasçının taşınmazın satılmasını istememesinin diğer mirasçıların ortaklığı sona erdirme hakkını ortadan kaldırıp kaldırmadığıdır.
Kardeşim istemiyor diye miras kalan ev satılamaz mı?
Kardeşinizin satışa rıza göstermemesi, her durumda ortaklığın süresiz olarak devam edeceği anlamına gelmez. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, şartları oluştuğunda ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Bu davanın amacı, mirasçılar arasındaki ortaklığın sona erdirilmesidir. Dolayısıyla “Kardeşim satmak istemiyor.” şeklindeki bir uyuşmazlıkta, yalnızca kardeşinizin iradesine bağlı olarak ortaklığın devam etmesi zorunlu değildir.
Miras kalan ev nasıl paylaşılır?
Somut olayın özelliklerine göre taşınmazın aynen bölünmesi veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Taşınmazın fiziksel ve hukuki özellikleri, imar durumu, ekonomik değeri ve mirasçıların payları gibi hususlar değerlendirilir. Taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olmadığı veya ekonomik açıdan uygun bulunmadığı durumlarda satış yoluyla ortaklığın giderilmesi söz konusu olabilir. Satış gerçekleştiğinde elde edilen bedel, mirasçıların hak ve payları çerçevesinde dağıtılır.
Kardeşim “Ben evde oturuyorum, satamazsınız” diyebilir mi?
Kardeşinizin miras kalan evde oturması, tek başına diğer mirasçıların ortaklığın sona erdirilmesini istemesine engel değildir. Ancak evde oturan mirasçının taşınmazı hangi koşullarda kullandığı ayrıca değerlendirilebilir. Örneğin diğer mirasçıların taşınmazdan yararlanması engelleniyorsa, şartları oluştuğunda kullanım bedeli veya ecrimisil yönünden ayrıca talepte bulunulması gündeme gelebilir. Bu nedenle taşınmazın satılması ile taşınmazın kullanımından doğan uyuşmazlık birbirinden ayrılmalıdır.
Kardeşim evi satın almak istiyorsa ne olur?
Mirasçılardan biri taşınmazın tamamını almak istiyorsa, diğer mirasçılarla anlaşma yoluna gidilebilir. Örneğin kardeşiniz diğer mirasçıların paylarını karşılayarak taşınmazın tamamını kendi üzerine almak isteyebilir. Tarafların anlaşması hâlinde ortaklığın bu şekilde sona erdirilmesi mümkündür. Ancak anlaşma sağlanamıyorsa, ortaklığın giderilmesi bakımından yasal yolların değerlendirilmesi gerekir.
Miras kalan evin satılmasını istemiyorum, kardeşim dava açabilir mi?
Evet, şartları oluştuğunda diğer mirasçıların ortaklığın giderilmesini istemesi mümkün olabilir. Bu nedenle miras kalan taşınmazın satışına karşı çıkmak, tek başına diğer mirasçının dava açmasını engellemez. Burada önemli olan, mirasçılar arasındaki ortaklığın devamının nasıl sağlanacağı ve taşınmazın hukuki durumudur.
Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan mal üzerindeki ortaklığının sona erdirilmesini amaçlayan davadır. Miras kalan taşınmazlarda mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığında gündeme gelebilir. Dava sonucunda somut olayın özelliklerine göre taşınmazın aynen paylaşılması veya satış suretiyle ortaklığın sona erdirilmesi söz konusu olabilir.
Miras kalan ev mahkeme kararıyla satılır mı?
Şartları oluştuğunda ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Bu nedenle mirasçılardan birinin “Ben satışa izin vermiyorum.” demesi, her durumda taşınmazın satışını hukuken engellemez. Ancak taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığı gibi hususlar da değerlendirilmelidir.
Satıştan elde edilen para nasıl paylaşılır?
Taşınmaz satışından elde edilen bedel, mirasçıların miras payları ve hukuki durumları dikkate alınarak paylaşılır. Örneğin dört mirasçının eşit pay sahibi olduğu bir taşınmazın satışından elde edilen bedel, kural olarak miras payları oranında dağıtılır. Ancak somut olayda miras paylarını etkileyen başka bir hukuki durum varsa paylaşım buna göre değişebilir.
Kardeşim evi tek başına kullanıyor ve satılmasını da istemiyor. Ne yapabilirim?
Bu durumda iki farklı sorun ortaya çıkabilir.
- Birincisi, taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi meselesidir.
- İkincisi ise, kardeşinizin taşınmazı tek başına kullanmasından kaynaklanan kullanım uyuşmazlığıdır.
Ortaklığın giderilmesi ile ecrimisil talepleri aynı hukuki mesele değildir. Bu nedenle olayın amacı belirlenmelidir. Taşınmazın satılması ve ortaklığın sona erdirilmesi isteniyorsa buna uygun hukuki yol; geçmiş veya devam eden haksız kullanım nedeniyle bedel talep ediliyorsa buna uygun hukuki yol değerlendirilmelidir.
Miras kalan evin satılmasını istemiyorsam ne yapabilirim?
Taşınmazın satılmasını istemeyen mirasçı açısından da anlaşma yolları değerlendirilebilir. Örneğin mirasçılardan birinin diğerlerinin paylarını satın alması veya taşınmazın mirasçılardan birine bırakılması konusunda anlaşmaya varılması mümkündür. Bu nedenle dava açılmadan önce tarafların anlaşarak ortaklığı sona erdirme ihtimali de değerlendirilmelidir.
Dava açmadan önce ne yapılmalı?
Öncelikle mirasçılık durumu ve taşınmazın tapu kaydı belirlenmelidir. Ardından taşınmazın:
- Kimlerin adına kayıtlı olduğu,
- Mirasçıların payları,
- Fiilen kim tarafından kullanıldığı,
- Aynen bölünüp bölünemeyeceği,
- Taşınmazın üzerinde başka hak veya sınırlamaların bulunup bulunmadığı
incelenmelidir. Tarafların anlaşma ihtimali varsa bu seçenek de değerlendirilmelidir.
Sonuç
Miras kalan evin satılmasını bir mirasçının istememesi, diğer mirasçıların ortaklığın sona erdirilmesini istemesine her durumda engel değildir. Taraflar anlaşabiliyorsa taşınmazın bir mirasçıya bırakılması, diğer mirasçıların paylarının karşılanması veya başka bir paylaşım yöntemi uygulanabilir. Anlaşma sağlanamıyorsa şartları oluştuğunda ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.
Bu süreçte taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığı ve satış suretiyle ortaklığın giderilmesinin gerekip gerekmediği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Özellikle miras kalan evde kardeşlerden biri oturuyor ve diğer mirasçıların taşınmazdan yararlanmasına da izin vermiyorsa, ortaklığın giderilmesi ile ecrimisil taleplerinin birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.
Kısacası, “Kardeşim miras kalan evi satmak istemiyor.” şeklindeki bir uyuşmazlıkta çözüm, diğer mirasçıların süresiz olarak ortaklığa mahkûm olması değildir. Öncelikle tarafların anlaşma imkânı değerlendirilmeli; anlaşma sağlanamıyorsa somut olayın özelliklerine göre ortaklığın giderilmesi ve varsa kullanım bedeline ilişkin haklar incelenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Kardeşlerden biri evin satışına onay vermezse diğerleri evi satabilir mi?
Rızai satış için tüm paydaşların oybirliği gerekir. Anlaşma sağlanamıyorsa mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi davası açarak evin mahkeme kanalıyla satışını sağlayabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında ev mutlaka satılmak zorunda mıdır?
Öncelikle taşınmazın aynen taksiminin (bölünmesinin) mümkün olup olmadığı araştırılır. Kat mülkiyeti kurulabiliyorsa aynen taksim yapılabilir; mümkün değilse açık artırma yoluyla satışına karar verilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında satışı sadece mirasçılar arasında yapmak mümkün müdür?
Satışın sadece mirasçılar arasında yapılması tüm hissedarların oybirliği ile bunu kabul etmesine bağlıdır; hissedarlardan biri dahi dışarıya açık satış isterse satış herkese açık yapılır.
Satış gerçekleştikten sonra para paydaşlara nasıl dağıtılır?
Satış masrafları ve harçlar düşüldükten sonra kalan net bedel, mirasçılık belgesindeki pay oranlarına göre hak sahiplerine paylaştırılır.
Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?
Evet. Taşınmaz paylaşımı ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması kanuni bir dava şartıdır.